Category Archives: Imobiliare

Imobiliare

Posted on by

Credeati ca piata imobiliara s-a prabusit. Se poate si mai rau. Aflati aici pana unde poate ajunge pretul locuintelor

Scaderile de preturi inregistrate pana acum atat la apartamentele noi, de 30% in unele cazuri, cat si la cele vechi, de 50%, nu se opresc aici, chiar daca indicele imobiliar lansat de compania de consultanta Colliers International Romania arata ca in luna aprilie acestea au stagnat. Voci din piata spun ca acestea vor continua sa scada si in urmatoarele sase luni. “Preturile vor continua sa mai scada de la jumatatea acestui an, dar nu atat de abrupt. La cele vechi, preturile vor scadea mai mult decat la cele noi. Ritmul de scadere este determinat de locatie si calitatea apartamentului. In cazul celor noi, scaderea va fi de 10-15%. Daca acum un metru patrat intr-un apartament nou este de 1.500 – 1.800 de euro, el va ajunge sub 1.500”, a declarat, pentru Gandul, Adrian Crivii, directorul general al companiei de evaluare Darian. Daca apartamentele sunt de calitate si situate in zone bune, scaderile vor fi de 5-10%, iar daca sunt situate in zonele marginase si nu ofera o calitate satisfacatoare, preturile pot cobori cu pana la 20%, in cazul locuintelor vechi.

Criza a fost benefica

Tim Wilkinson, managing director al companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox, este de aceeasi parere. “Vor fi ajustari in jos ale preturilor, doar in cazul anumitor proiecte, in functie de locatia acestora. Ce s-a intamplat a fost bine, deoarece dezvoltatorii se vor orienta de-acum spre ajustarea apartamentelor la suprafete mai mici, iar pretul pe metru patrat e important, dar mai important e cat valoreaza acesta ca intreg”, a declarat Wilkinson.

Reduceri ale preturilor locuintelor se vor inregistra si in orasele tarii unde activitatea imobiliara este mai intensa. Adrian Crivii mai spune ca acestea vor scadea dramatic acolo unde nu au fost ajustate pana acum sau au crescut artificial.

Integral in Gandul

Posted on by

Statul vrea sa garanteze credite ipotecare pe care tinerii nu au cum sa le contracteze

Garantarea de catre stat a creditelor contractate de tineri pentru achizitionarea primei locuinte – masura prevazuta de Guvern in cel de-al doilea plan anticriza – nu va avea nici un fel de eficienta, spun specialistii imobiliari. Asta pentru ca tinerii, in perioada de criza, nu dispun de mijloace banesti sau de bunuri pentru a deveni solvabili in obtinerea unui imprumut imobiliar sau ipotecar. “Tinerii nu sunt solvabili in fata bancilor in perioada de criza”, spune analistul imobiliar Radu Zilisteanu.
Guvernul a anuntat, miercuri, ca statul va garanta imprumuturile contractate de tineri pentru achizitionarea primei locuinte, ca o modalitate de relansare a pietei de constructii.

Analistul imobiliar Radu Zilisteanu a declarat ieri ca masura garantarii creditelor contractate de tinerii care-si achizitioneaza prima casa nu va avea nici un efect pozitiv. “Statul vrea in al 12-lea ceas sa sprijine tinerii care nu sunt solvabili in aceasta perioada. In lumea anglo-saxona, tinerii care isi cumpara pentru prima data o locuinta beneficiaza de facilitati din partea statului si a bancilor. Statul scuteste tinerii de plata anumitor taxe si impozite, iar bancile nu trebuie sa ceara avans sau sa impuna conditii drastice pentru tineri”, a spus Zilisteanu. In schimb, in Romania, statul nu sprijina in nici un fel tinerii care vor sa-si cumpere o casa. “Majoritatea tinerilor nu isi permit sa garanteze locuintele cu alte bunuri. Guvernul s-a gandit sa sprijine tinerii cand motoarele creditarii sunt la minimum. Tinerii se lovesc de refuzul bancilor. Cei care vor sa achizitioneze o casa trebuie sa aiba un avans de 40-50% din valoarea creditului bancar”, ne-a mai declarat Radu Zilisteanu.

Integral in Gardianul

Posted on by

Preturile apartamentelor din Capitala au stagnat, in aprilie, la nivelul celor din martie

Preturile apartamentelor din Capitala s-au mentinut in aprilie la nivelul atins in luna precedenta, cand a avut loc cea mai puternica devalorizare a locuintelor, potrivit unui comunicat al companiei de consultanta imobiliara Colliers International.

“Desi la nivel de sector s-au inregistrat schimbari moderate de pret, la nivel de Bucuresti, atat pentru segmentul apartamentelor noi, monitorizate prin BREI-N, cat si pentru cel al apartamentelor vechi, monitorizate prin BREI-V, indicele global se mentine la aproape aceeasi valoare cu cea a lunii martie”, se arata in comunicat.

La nivel de sector, preturile apartamentelor au oscilat intre – 1% si + 7%, fata de luna anterioara

Cea mai mare scadere a preturilor in aprilie s-a inregistrat in sectorul 1, unde un metru patrat a ajuns la 1.582 de euro. Sectorul doi si sectorul trei au cunoscut fiecare o apreciere a preturilor cu 3%. Astfel, al finalul lunii aprilie un metru patrat construit in aceste sectoare costa aproximativ 1.044 euro, respectiv 1.091 euro, cu TVA inclus. Preturile au scazut usor cu 1% comparativ cu luna martie, doar in sectoarele patru si sase, unde un metru patrat construit, cu TVA inclus, costa in aprilie 1.215 euro, respectiv 936 euro. Comparativ cu nivelul de acum 6 luni, toate sectoarele au suferit scaderi de preturi , cu marje cuprinse intre – 16% si – 40%.

Reprezentantii companiei de consultanta imobiliara considera ca usoara crestere inregistrata in sectoarele 2 si 3 ar putea fi un semnal privind o posibila stabilizare a preturilor in lunile urmatoare.

NewsIn

Posted on by

Proprietarii vand casele mai ieftin decat constructorii

Blocajul pietei aduce oferte avantajoase pentru clientul final.Apartamente mai ieftine decat cele oferite de catre dezvoltatori se vand, mai nou, in cadrul acelorasi ansambluri rezidentiale.

Locuintele ieftine ar putea fi oferta-bomba a anului 2009, lansata pe piata de catre investitorii de proportii din imobiliarul autohton. “Dezvoltatorii au, teoretic, libertatea de a reduce preturile”, spune Nimrod Zvik, directorul de marketing al Be Igloo, compania care se ocupa de vanzarea celor 800 de apartamente din portofoliul Romania Invest.

Pana acum, investitorii de portofoliu au recurs la diferite strategii de marketing pentru a-si face ofertele mai atractive. Un alt jucator major din piata, compania canadiana care functioneaza acum sub brandul “de Benevo”, a venit cu un concept nou: acela de magazin de case.

Unul dintre principalele atuuri consta in varietatea optiunilor disponibile: 900 de apartamente in 13 proiecte imobiliare derulate in Bucuresti si in Brasov.

Profituri de sub 10% la vanzator

Diminuarea semnificativa a preturilor, prin reducerea marjelor de profit pana la sub 10%, in cazul Romania Invest, se anunta a fi masura cea mai inspirata din perspectiva cumparatorului.

“Avand in vedere ca investitorii de portofoliu au cumparat un numar limitat de proprietati, evident ca acestea se vor epuiza cel mai repede”, crede Radu Zilisteanu, analist imobiliar.

In opinia sa, dezvoltatorii nu vor scadea neaparat preturile. Spre deosebire de investitori, cei dintai sunt mult mai constransi de unele aspecte financiare. Pe de o parte, ei nu-si pot reduce marjele de profit sub un anumit nivel; pe de alta parte, sunt conditionati de banci sa nu scada prea mult preturile, altfel nu-si vor putea rambursa creditele.

“Nu cred ca dezvoltatorii vor fi pusi in pericol de aceasta chestiune”, subliniaza, totusi, Zilisteanu. Aceasta deoarece ei au un avantaj semnificativ: daca investitorii sunt interesati sa vanda cat mai repede si, daca se poate, cu banii jos, dezvoltatorii pot oferi scheme de finantare pe o perioada mai indelungata, ceea ce poate fi extrem de atractiv pentru cumparatorul final.

Integral in Adevarul

Posted on by

Volumul investitiilor in imobiliare, in Bucuresti, in primul trimestru al anului, a fost zero

Criza a redus la zero in primul triumestru al anului volumul investitiilor in imobiliare, in Bucuresti, din cauza diferentelor dintre alternativele investitionale, asteptarile proprietarilor privind pretul si strategia de investitii a fondurilor, potrivit unui studiu al BNP Paribas Real Estate.

“In Bucuresti nu au fost inregistrate tranzactii de investitii in primul trimestru din 2009, din cauza discrepantelor dintre alternativele investitionale disponibile, asteptarile proprietarilor cu privire la pret si strategia de investitii a fondurilor oportuniste. Totodata, proprietarii nu sunt inca dispusi sa vanda investitorilor oportunisti, cu exceptia cazurilor in care se confrunta cu dificultati de finantare”, se arata in studiul realizat de BNP Paribas Real Estate.

Primele trei luni ale anului au adus cel mai scazut nivel al volumului tranzactiilor la nivel european de la declansarea recesiunii economice. Astfel, in primul triumestru al anului, volumul investitiilor, la nivelul celor 20 de piete analizate de divizia de imobiliare a BNP Paribas, a ajuns la 3,5 miliarde de euro, in scadere cu 78% fata de primul trimestru din 2008. Potrivit studiului, din cele 20 de piete monitorizate, nici una nu a fost ocolita de scaderi, acestea variind intre 8% si 100%.

In zona centrala a Parisului  volumul investitiilor a scazut dramatic in primele trei luni ale anului, cu 82% fata de aceeasi perioada din 2008 si cu 74% fata de trimestrul patru al aceluiasi an. Alte trei piete franceze monitorizate au indicat scaderi similare: 83% in Lyon, 95% in Marsilia si 100% in Lille. Pietele regionale franceze care pana acum au inregistrat scaderi moderate incep sa fie afectate de incetinirea ritmului de crestere economica. Mai mult, ca urmare a lipsei tranzactiilor de pe aceste piete, investitorii nu au repere in functie de care sa evalueze noile tranzactii.

Lucrurile par a sta ceva mai bine pe cele trei piete britanice monitorizate de BNP Paribas Real Estate. Lira mai slaba si randamentul ridicat pentru spatiile de birouri au fost factorii atractivi pentru zona centrala a Londrei, unde volumul total al investitiilor a scazut cu 79% fata de primul trimestru al anului trecut si cu 54% fata de trimestrul anterior. Munchester este cea mai afectata piata, nerealizandu-se de la inceputul anului nicio tranzactie.

“In ansamblu, cele sase orase germane monitorizate au cunoscut o scadere a volumului tranzactiilor, cu 78% fata de primul trimestru din 2008, trei dintre acestea inregistrand scaderi mai mari de 80%. Declinul este cauzat, in principal, de lipsa vanzarilor de portofoliu de care cele sase orase beneficiau in ultimii ani. Munchen-ul a atras cele mai multe investitii, in valoare de 226 milioane Euro, inregistrand cea mai mica scadere, cu 60% comparativ cu aceeasi perioada din 2008, urmand Berlin cu 151 milioane Euro investiti (-87%), Hamburg cu 124 milioane Euro (-67%) si Frankfurt cu 113 milioane Euro (-73%). Koln si Dusseldorf au totalizat fiecare investitii totale mai mici de 50 milioane Euro, inregistrand scaderi de 84%, respectiv 88% fata de primul trimestru din 2008”, se arata in studiu.

Lipsa investitiilor in imobiliare a afectat puternic si Bruxelles-ul, unde in primele trei luni ale anului s-au investit numai 15 milioane de euro, cu 97% mai putin comparativ cu aceeasi perioada din 2008.

Si piata imobiliara  spaniola a scazut semnificativ, concomitent cu deprecierea mediului economic. In Madrid  sumele investite au scazut cu 89% comparativ cu trimestrul unu din 2008. “Totusi, daca nu luam in considerare tranzactia exceptionala tip sale-and-lease-back din prima perioada a anului trecut, volumul investitiilor a scazut cu 47%. Volumul anual al tranzactiilor a scazut cu numai 20% fata de trimestrul patru din 2008. In Barcelona volumul investitiilor a inregistrat o scadere cu 8% fata de primul trimestru din 2008 si cu 11% comparativ cu trimestrul anterior. Avand in vedere volatilitatea actuala a pietelor financiare, sectorul imobiliar din Spania este perceput in prezent de catre investitorii spanioli ca o alternativa sigura de investitii”, se arata in studiul BNP Parisbas Real Estate.

Scaderi moderate ale volumului investitiilor in piata imobiliara au avut loc si in Italia. In Milano, investitiile s-au redus de la inceputul anului 8% comparativ cu trimestrul unu din 2008 si cu 6% fata de trimestrul patru al aceluiasi an. Scaderea usoara este pusa de specialistii diviziei de imobiliare a BNP Paribas pe tranzactia schimb dintre Generali si SAI, doua din principalele companii italiane de asigurari. Cu exceptia acesteia, a fost inregistrata in acest an o singura tranzactie de 25 milioane de euro iar volumul investitiilor ar fi scazut cu 93% in ultimul an.

Pietele imobilare din Dublin si Viena au fost inghetate in primul trimestru al anului

Comparativ cu alte orase europene, primul trimestru al anului a adus in Luxemburg investitii in imobiliare in valoare de 116 milioane de euro investiti, in scadere cu doar 12% fata de aceeasi perioada din 2008. Cea mai mare pondere in totalul volumului investitiilor din prima perioada a acestui an a avut-o o tranzactie de 60 milioane de euro, incheiata in districtul Airport.

NewsIn

Posted on by

Atentie la apartamentele-crocodil

Doi bloggeri romani care scriu despre finante personale, timisoreanul Luca Dezmir pe blogul “Milionarul Mioritic” si Cristian Orgonas pe khris.ro, au explicat saptamana aceasta celor interesati de administrarea finantelor personale o sintagma folosita deseori printre investitorii in proprietati imobiliare. In limbajul pretentios al finantistilor i se spune “negative equity”. In jargonul finantelor personale se mai cheama “investitia-crocodil” sau “investitia-aligator”.

Va intrebati poate ce legatura este intre fioroasa reptila si cosnita personala sau apartamentul pe care l-ati cumparat pe credit acum un an-doi, sa zicem? Sa privim un pic mai de aproape obiceiurile alimentare ale solzosilor: cand se napustesc la pranz, unele specii de crocodili adulti pot inghiti pana la jumatate din propria greutate. Lacomia cu care devoreaza cantitati impresionante de hrana – nu ezita chiar cand e vorba de animale mari cum sunt bivolii sau chiar leii – i-a determinat pe finantisti sa faca aceasta analogie cand e vorba de investitii care ajung sa coste mai mult decat produc sau valoreaza.

In cazul nostru, apartamentele-crocodil sunt locuintele vechi, de exemplu din cartierele-dormitor ale Capitalei, cumparate la preturi umflate de balonul imobiliar intins la maximum in 2007, cu bani imprumutati de la banca.

Sa facem o socoteala rapida: ai cumparat un apartament de doua camere cu 108.000 de euro in zona 1 Mai – Domenii din Bucuresti, (inspirat din caz concret: apartamentul a fost cumparat in toamna anului 2007, bloc cu vreo cinci scari, sapte etaje, aproximativ 40 de ani vechime, etaj superior, nedecomandat, cu imbunatatiri decente, cu credit bancar pe 25 de ani). Daca la vremea respectiva avansul cerut de banca era, sa zicem, de 15%, cumparatorul trebuia sa imprumute aproximativ 90.000 de euro. Cum piata era in fierbere – agentii indemnau: “Cumparati, ca peste o luna va fi mai scump!” -, in goana disperata dupa o locuinta multi cumparatori s-au uitat doar la rata; prea putini s-au uitat la suma finala, chiar daca valoarea achitata bancii ajungea sa fie de peste doua ori mai mare decat imprumutul luat.

Socotit la o dobanda medie de 7%, dupa 25 de ani ar trebui sa vinzi apartamentul de 108.000 cu cel putin 190.000 ca sa nu iesi in pierdere. N-am mai pus la socoteala alte cheltuieli cum ar fi asigurarea si taxele pe proprietate. Cu astea pretul ar trebui sa sara binisor de 200.000 de mii; la scadenta apartamentul va avea 65 de ani si e de presupus ca intre timp – daca nu vor fi aparut deja – vor fi probleme cel putin cu instalatiile comune de pe coloane si din subsol deci ar trebui socotite si alte cheltuieli de reparatii. Sa ramanem insa la 200.000.

Daca piata nu s-ar fi intors, era mai tentant sa crezi ca in 25 de ani pretul s-ar fi putut dubla.  Acum insa ce costa 108.000 de euro se scoate la vanzare cu 55-60.000 iar cumparatorii nu se inghesuie de loc. La aceste niveluri de pret, ecuatia investitiei se schimba dramatic: da, piata isi va reveni la un moment dat, dar “crocodilul” tau va avea nevoie ca pretul sa creasca de patru ori pentru a putea iesi din pierdere.

Daca ai luat apartamentul pentru a locui in el, esti in situatia cea mai “fericita”: trebuie sa ai grija doar sa platesti disciplinat ratele ca sa nu ajungi pe mana executorului si sa fii nevoit sa vinzi in pierdere pe o piata proasta.

Dar daca te-ai imprumutat sa cumperi apartamentul (cu gand ca il vinzi peste un an-doi mai scump), garantand cu unul pe care il aveai deja, aici situatia se complica un pic: la 90.000 de euro (in aceleasi conditii descrise mai sus), rata ajunge pe la 650 pe luna. Daca inchiriezi acum cu 300 poti zice mersi. Restul de 350 de euro trebuie sa ii pui din buzunar, basca impozitele la stat si cine stie ce alte cheltuieli mai apar dupa chiriasi.

“Crocodilul” tau inghite deja mai mult decat poate produce, iar finantele tale sunt in plin cashflow negativ. La fel s-ar fi putut intampla cu un teren, luat cine stie pe unde, cu promisiunea “unei dezvoltari imobiliare de exceptie”, sau cu socoteala “vand jumatate si o pastrez pe cealalta”. Sunt cazuri tipice de proprietati devenite povara si fereasca sfantul sa ramai fara slujba ori sa fii nevoit sa accepti o reducere de leafa. Asa ca mare grija la pietele umflate: nici nu stii cand se sparge balonul si din el apare un aligator care incepe sa inghita lacom halci intregi din investitiile tale!

Romania Libera

Posted on by

Numarul tranzactiilor imobiliare, in scadere cu 45.000 fata de 2008

Impozitul pe veniturile obtinute din tranzactiile imobiliare a inregistrat o scadere de peste 187 de milioane de lei.

In primul trimestru al acestui an s-au realizat 78.321 de tranzactii imobiliare, cu peste 45.000 mai putine decat in acelasi trimestru al anului trecut cand, conform Uniunii Nationale a Notarilor Publici, s-au realizat 123.392 de tranzactii. In luna ianuarie, notarii au inregistrat 22.182 de astfel de operatiuni, fata de 33.478 in aceeasi luna a lui 2008. Trendul descendent s-a pastrat si in lunile urmatoare. Astfel, in luna februarie s-au realizat 26.428 tranzactii imobiliare, in vreme ce in luna februarie a anului trecut cifra a fost de 44.217. In martie numarul tranzactiilor a scazut cu aproape 16.000, de la 45.697 in 2008 la 29.711 in 2009.

Conform UNNPR si sumele incasate ca impozit pe veniturile din tranzactiile imobiliare au scazut consistent.

Astfel, in primul trimestru din 2008 s-au incasat 291.121.329 lei, iar in acelasi interval din 2009 suma a scazut la 103.526.394. Astfel, in luna ianuarie a anului trecut tranzactiile imobiliare au adus impozite de 72.324.506 lei, iar in aceeasi luna din 2009 suma a scazut la 30.323.477 lei. In luna februarie a acestui an suma incasata ca impozit pe tranzactiile imobiliare a fost de 33.150.938 lei, fata de 102.625.677 lei in 2008. Si in luna martie s-a incasat mult mai putin in 2009 decat in 2008: 40.051.979 lei fata de 116.171.146 lei.

Cotidianul

Posted on by

Pretul corect al caselor inca nu exista

Intr-o piata blocata in care tranzactii nu prea exista, analistii nu reusesc sa aprecieze pretul corect pentru o casa, insa toti apreciaza ca acesta se afla inca pe un palier inalt de unde mai trebuie sa scada.  “Pretul corect este dictat de piata, este acela la care se incheie tranzactiile. Or, in momentul de fata, pe piata imobiliara din Romania, numarul tranzactiilor este extrem de scazut.

Trendul descendent care a inceput sa se manifeste in a doua jumatate a anului trecut, va continua si in perioada care urmeaza. Suntem inca departe de punctul minim”, a declarat pentru Curierul National Daniel Crainic, marketing manager al site-ului imobiliare.ro. El a mai spus ca orice afirmatie cu privire la  nivelul pretului corect pentru o proprietate imobiliara este speculativa.

“Pretul corect e cel suportat de piata si acceptat de cumparatori. Cert este ca  pretul cerut in prezent de proprietari, agentii imobiliare sau dezvoltatori este perceput in continuare ca fiind exagerat”, a subliniat reprezentantul imobiliare.ro.
“Preturile locuintelor mai pot sa scada cu inca 10-15%”, a declarat pentru Curierul National Dragos Cabat, analist financiar CFA.

Din perspectiva CEO Kiwi Finance, Anca Bidian, locuintele noi inca sunt scumpe, de aceea vede ajustari pe acest segment. “Avem un raport mediu intre pretul pe metru patrat si venitul mediu de 2, ceea ce arata o convergenta a preturilor cu puterea de cumparare a populatiei. In ansamblurile noi preturile sunt inca pe un palier inalt, aproximativ la nivelul lunii martie 2008, drept urmare vedem in continuare o corectie pe acest segment”, a spus Bidian. Insa ea apreciaza ca in momentul de fata preturile locuintelor din blocurile vechi au atins un nivel corect si sustenabil.

Sistemul ratelor ramane varianta de baza, dar oamenii sunt extrem de precauti

Dar cand vine vorba de achizitia unei case luand in calcul un venit mediu ne confruntam cu paradigma in care 2 soti se vad nevoiti sa plateasca pentru o casa chiar si 30 de ani. “Intr-adevar, poate deveni frustrant si apasator gandul indatorarii pentru 30 sau 35 de ani. Pe de alta parte, insa, toti romanii isi doresc sa devina proprietari, e o caracteristica a culturii noastre sinonima cu notiunea de siguranta si implinire sociala; ceea ce este de fapt si principala cauza pentru care romanii sunt dispusi sa plateasca mai mult pentru o proprietate in raport cu veniturile lor, in comparatie cu alte popoare”, a precizat Daniel Crainic.

Legat de aceasta situatie intalnita in mod frecvent in Romania in care romanii se indatoreaza la banci pana la 35 de ani pentru a avea o casa, Anca Bidian sustine ca acest “sistem este singurul model cunoscut si functional”. Insa in momentul de fata “oamenii au devenit foarte precauti cand este vorba de imprumuturi. Reluarea creditarii in care toti jucatorii de pe piata imobiliara isi pun speranta probabil ca nu va avea un efect imediat”, a completat Crainic.

Pe orice piata matura, preturile sunt corelate cu puterea de cumparare, cu veniturile cumparatorilor.  “Insa preturile locuintelor din Romania au ajuns la valorile celor din Uniunea Europeana mult mai rapid decat au ajuns salariile”, a explicat Dragos Cabat.

Daca vorbim de locuintele vechi, ele sunt in proprietate totala la populatie in proportie de peste 90%, una din cele mai mari din lume. “In aceasta ecuatie numarul tranzactiilor imobiliare din ultimii ani reprezinta doar 13%, iar preturile au explodat pentru ca cererea a fost supradimensionata fata de oferta.

Preturile apartamentelor noi in schimb au fost alimentate de oferta speculativa off-plan foarte abundenta in ultimii 2 ani in Romania. Consider ca aceasta oferta va cunoaste modificari consistente in urmatorii 2 ani: pret, conditii contractuale, perioade de garantie, locatii si facilitati utilitare de infrastructura, transport, scoli, magazine, regim juridic al actelor de proprietate” – a explicat reprezentanta Kiwi Finance.

Integral in Curierul National

Posted on by

Cat de mult se pot ieftini casele construite in acest an

Locuintele construite in acest an este de asteptat sa fie cu pana la 60% mai ieftine fata de cele de anul trecut, ca urmare a scaderii cheltuielilor cu achizitia terenului si a costurilor constructorului cu materialele, potrivit unei analize realizate de compania de consultanta imobiliara CB Richard Ellis-Eurisko pentru Business Standard.

Pretul de vanzare a locuintelor ar urma sa ajunga pana la 1.000 de euro pe metru patrat, in conditiile in care costurile de dezvoltare au scazut cu 70%. Pentru analiza au fost luate in considerare preturile constructiilor de calitate medie, localizate in zone semicentrale din Bucuresti, precum Militari, Drumul Taberei, Crangasi, Mihai Bravu, Berceni, Colentina, Pantelimon si Titan.

“Valoarea terenului este o componenta importanta in pretul final, astfel ca acei care vor cumpara terenuri in perioada urmatoare pentru a incheia lucrarile in urmatorii doi-trei ani isi vor permite sa scada pretul final, spre deosebire de cei care au achizitionat terenurile in anii precedenti cu valori duble si care nu isi vor permite sa scada pretul pe metru patrat decat cu 50-100 de euro, pentru ca au credite de achitat”, spune Cristian Tudor, director in cadrul grupului de firme Comnord-Procema, care deruleaza atat activitati de dezvoltare imobiliara, cat si de constructii.

Pretul final al unei locuinte include costuri de dezvoltare, categorie in care intra pretul terenului raportat la suprafata construita a locuintei, pretul de constructie si soft costurile, care reprezinta cheltuielile cu arhitectii, aprobarile, finantarea (dobanda), marketingul si vanzarile. La aceste costuri se adauga marja de profit a dezvoltatorului, care este in medie de 25% – marja de profit impartita pe toata perioada de constructie a proiectului care dureaza, in medie, doi ani.Preturile pe piata imobiliara sunt in scadere puternica, pe fondul efectelor crizei financiare.

Pe segmente, pretul terenului pe metru patrat de constructie este astazi in jur de 100-150 de euro, in scadere cu 133% fata de anul trecut, deoarece, pe langa scaderile de aproximativ 50% pe care le-a cunoscut pretul terenului, a mai scazut si coeficientul de utilizare a terenului (CUT-ul) luat in calcul la tranzactionarea terenurilor, de la 3,5-4 la 2,5-3.

“Oamenii interesati sa achizitioneze acum terenuri cauta loturi al caror pret pe metru patrat de constructie sa fie de maximum 120 de euro. Pretul terenurilor s-a injumatatit in zonele semicentrale. Problema este ca cei care sunt interesati de achizitii se uita la terenuri bune, care in anii trecuti se vindeau la 1.400-1.500 de euro/mp si pe care vor sa le scoata mai ieftin”, a declarat Ionut Ciocan, directorul departamentului terenuri din cadrul DTZ Echinox.

Pretul constructiei propriu-zise, care cuprinde materialele, manopera si costurile indirecte, a scazut si el. “Cred ca se poate construi cu 500 de euro/mp, chiar si anul trecut era posibil un pret de 600-650 de euro, insa valoarea pe metru patrat era mai mare din cauza ca nu existau firme de constructii disponibile. In opinia mea, un proiect in zonele periferice va putea fi realizat si cu 400-450 de euro/mp”, a mentionat Cristian Erbasu, directorul grupului de firme Erbasu. El a mai spus ca nu se asteapta ca preturile de vanzare sa scada cu mult sub 1.000 de euro/mp, in ciuda diminuarii acestor costuri. Cristian Tudor considera ca dezvoltatorii nu pot solicita in acest moment un pret de constructie mai mic de 600 euro/mp, chiar daca au existat unele reduceri pe segmentul materialelor, pentru ca investitorul trebuie sa suporte unele costuri indirecte, iar o diminuare a preturilor constructiei ar putea afecta calitatea proiectelor.

Potrivit consultantilor imobiliari, in prezent sunt cautate terenuri de maximum 2.000 mp, care sa blocheze cat mai putini bani. “Problema este ca proprietarii, indiferent de criza pe care o traversam, tot vor sa faca un profit de minimum 50%. Inca este mare discrepanta intre cerere si oferta. Ma astept ca preturile sa mai scada putin pana la sfarsitul anului”, a completat Ionut Ciocan.

Soft costul s-a injumatatit si el la 80 de euro, motivul principal fiind scaderea gradului de indatorare pe care il pot avea dezvoltatorii in momentul accesarii unei finantari. Astfel, daca in 2008 investitorii in real estate se puteau finanta pentru circa 75% din proiect, astazi procentajul s-a redus la apoximativ 50%. “In totalul soft costului, circa 45 de euro reprezinta dobanda, care este mai mica, deoarece gradul de indatorare este mai mic”, a subliniat Ionut Bordei, directorul departamentului rezidential al CBRE-Eurisko.
http://www.standard.ro/articol_88652/cat_de_mult_se_pot_ieftini_casele_construite_in_acest_an.html

Posted on by

Chiriile la apartamente au scazut cu 30% in 2009

Estimarile consultantilor arata insa o accentuare a scaderilor, mai ales ca in fiecare luna creste si stocul de apartamente noi date spre inchiriere de catre dezvoltatorii care nu le-au vandut conform estimarilor initiale.

“Majoritatea locuintelor noi vor invada piata inchirierilor pe fondul blocajului generalizat al vanzarilor. Acest fenomen nu va face altceva decat sa ajute la o scadere mai accelerata a chiriilor si in apartamentele din blocurile vechi”, subliniaza Silvia Vilceanu, de la AnunturiParticulari.

Data fiind insa scaderea mai putin accentuata a chiriilor apartamentelor noi si faptul ca, de obicei, acestea au un acces mai greoi la mijloacele de transport, Lavinia Marciuc, de la Coldwell Banker Banu Manta, crede ca nu putem vorbi de un avans al pietei noi de inchirieri fata de cea veche.

Astfel, stocul tot mai mare de apartamente noi date spre inchiriere pentru segmentul mediu si mediu plus este departe de a concura oferta de locuinte vechi. Diferenta intre chiriile a doua apartamente, unul nou si celalalt vechi este de aproximativ 25-30%. Situatia difera insa pe piata rezidentiala de lux, unde cererea este in mod evident accentuata pe imobilele noi.

“Normal ar fi ca intr-un bloc nou chiria sa fie mai mare, dar nu se poate vorbi de o regula generala pe piata. Preturile la care se vor scoate la inchiriat apartamentele in blocurile noi vor fi influentate de foarte multi alti factori”, adauga Silvia Vilceanu.

Astfel de factori tin in special de situatia dezvoltatorului, de presiunea pe care o simte in urma locuintelor ramase nevandute, dar si de ritmul vanzarilor din momentul livrarii proiectului.

Sursa: Wall-Street